ERBSCHAFTSTEUER BEI HOCHPREISIG VERMIETETEN GRUNDSTÜCKEN

Schon so mancher Immobilienerbe erlebte nach erster Freude einen Schreck als er den Erbschaftsteuerbescheid erhielt und die Erbschaftsteuerfestsetzung höher ausfiel als erwartet. Dies liegt oftmals an einer unzutreffenden Wertermittlung.

Die Bewertung bebauter Grundstücke ist von der Grundstücksart abhängig.

Für die Ermittlung des gemeinen Werts bebauter Grundstücke (Grundbesitzwert) ist das Ertragswertverfahren anzuwenden bei:

Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarktbericht eine übliche Miete ermitteln lässt.

Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten als Miete zu zahlen ist.
Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen.

Sachverhalt:
Davon abweichen wollte ein Immobilienerbe aus Berlin, da die tatsächliche Miete bei einem Teil der vermieteten Wohnungen im hochpreisigen Bereich lag. In seiner Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts setzte er daher für vier Einheiten die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete an, legte jedoch für 11 Einheiten die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte zugrunde. Die tatsächliche Miete für 11 Einheiten überschritt diese Mittelwerte zu mehr als 20 %.

Der abweichenden Berechnung des Erben folgte das Finanzamt allerdings nur bei zwei vermieteten Einheiten. Bei diesen beiden Einheiten setzte das Finanzamt im Rahmen der Prüfung, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der “üblichen Miete“ abweicht als “übliche Miete“ nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Der Rohertrag für diese beiden Einheiten wurde anhand des Mittelwertes ermittelt. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der (höheren) vertraglich vereinbarten Miete.

Dagegen wehrte sich der Immobilienerbe aus Berlin vor dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Urteil:
Maßgeblich für die Prüfung, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der „üblichen Miete“ abweicht ist als „übliche Miete“ der oberste (mehr als 20 % höher) oder unterste (mehr als 20 % niedriger) Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.

Der Auffassung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg schloss sich auch der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 05.12.2019, II R 41/16 an. Offen ließ der Bundesfinanzhof allerdings wegen des im gerichtlichen Verfahren geltenden Verböserungsverbots jedoch, ob es zutreffend ist, im Falle einer in dieser Weise ermittelten Überschreitung der 20 %-Grenze den Mittelwert als übliche Miete dem Jahresrohertrag zugrunde zu legen, oder ob insoweit ebenfalls die äußere Spanne in Betracht käme. Da das Finanzamt als Rohertrag für die beiden Einheiten den Mittelwert des Mietspiegels ansetzte, war dies nicht zu entscheiden.

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