Neue Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025 — Neue Wertermittlung auf den Stichtag 01.01.2022

Der Bundesrat hat am 08.11.2019 der vom Bundesverfassungsgericht geforderten Reform der Grundsteuer zugestimmt. Den Ländern wurde jedoch mit der Öffnungsklausel die Möglichkeit gegeben, ganz oder teilweise vom Bundesgesetz von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) abzuweichen.

Beim Bundesmodell des Finanzministers muss der Wert aller Grundstücke neu bestimmt werden, da die Grundsteuer nun nach Bodenwert und Miete berechnet wird. Hierfür müssen 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden.

Wir berichteten hierzu bereits in den Ausgaben 03/2019 und 02/2020.

Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg am 04.11.2020 ein vollständig eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer damit nach dem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Die Neuregelung greift für die Grundsteuererhebung ab dem Jahr 2025.

Modifiziertes Bodenwertmodell
Beim modifizierten Bodenwertmodell erfolgt die Bewertung mit der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Bewertung werden Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert, der den verfassungswidrigen Einheitswert in Zukunft ersetzt. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Differenzierungen werden nicht über die Bewertung sondern auf Ebene der Steuermesszahlen vorgenommen.

Grundsteuermesszahl und der Grundsteuermessbetrag
Mithilfe der Grundsteuermesszahl werden die Grundstückswerte an die neuen Verhältnisse angepasst. Für Grundstücke beträgt die Steuermesszahl 1,30 Promille. Auf Ebene der Steuermesszahl werden zudem besonders förderwürdige und förderbedürftige Zwecke unterstützt. So wird die Steuermesszahl für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke um 30 Prozent ermäßigt, um das Grundbedürfnis „Wohnen“ angemessen zu berücksichtigen. Überwiegend dient ein Grundstück zu Wohnzwecken, wenn der Anteil der Wohnungsnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt (Wohnungsnutzung > 50 Prozent). Durch die Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl erhält man den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Aus ihm und dem jeweiligen Hebesatz ermitteln die Gemeinden die konkrete Grundsteuer.

Hebesatz
Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen vor Ort, wie hoch die Grundsteuerbelastung wird. Er wird im Amtsblatt und oftmals auf der Homepage der Kommunen veröffentlicht.

Berechnungsbeispiel Grundsteuer B:

Einfamilienhaus
Grundstücksgröße: 500 qm
Bodenrichtwert: 400 EUR
Hebesatz Gemeinde X: 350 Prozent

Grundsteuerwert
500 qm x 400 EUR / qm = 200.000 EUR

Steuermessbetrag
1,3 ‰ abzüglich 30 %-Abschlag (Einfamilienhaus, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt)
= 0,91 ‰ Steuermesszahl neu

Grundsteuermessbetrag
200.000 EUR x 0,91 ‰ = 182 EUR

Grundsteuer
182 EUR x 350 % = 637 EUR

Was müssen Eigentümer konkret veranlassen?
Die neue Wertermittlung (Feststellung Grundsteuerwert) erfolgt auf den Stichtag 1. Januar 2022 und wird alle sieben Jahre aktualisiert. Eigentümer werden im Laufe des Jahres 2022 dazu aufgefordert werden, Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben. Für die Grundsteuer B (alle Grundstücke, die nicht zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zählen) muss die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert eingetragen werden.

Auch muss die Frage beantwortet werden, ob das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient (Wohnungsnutzung > 50 Prozent).

Wird es große Unterschiede zur jetzigen Berechnung geben?
Die Kommunen haben über ihr Hebesatzrecht erheblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Die Hebesätze für das neue Recht ab dem Jahr 2025 sind von den Kommunen noch nicht festgesetzt worden. Es können daher noch keine Aussagen über die konkrete Höhe der Grundsteuer gemacht werden. Grundsätzlich haben sich die kommunalen Landesverbände zur Aufkommensneutralität bekannt. Allerdings wird es in Einzelfällen zu Belastungsverschiebungen kommen.

Fazit:
Grundsätzlich gilt, dass die modifizierte Bodenwertsteuer baureife, unbebaute Grundstücke verteuern wird und effizient bebaute Grundstücke – wie häufig bei Mehrfamilienhäusern gegeben – entlasten wird.

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