Verbilligte Vermietung — Neuregelung…Aber keine Vereinfachung!

Die Vermietung von Wohnraum führt grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn an nahe Angehörige verbilligt vermietet wird.

Für das Finanzamt liegt dann nämlich der Verdacht nahe, dass es bei der Vermietung in erster Linie darum geht in der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen zu können. Damit das Mietverhältnis vom Finanzamt anerkannt wird, muss es daher dem Fremdvergleichsgrundsatz standhalten.

Bis 2020 galt hierzu Folgendes: Beträgt die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (= Kaltmiete + nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten), dann können die Werbungskosten vollumfänglich in Abzug gebracht werden. Wenn die Warmmiete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete betrug, dann wurden die Werbungskosten anteilig gekürzt.

Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde die Grenze ab dem 01.01.2021 von 66 Prozent auf 50 Prozent herabgesetzt. Dies klingt zunächst gut und soll dazu dienen, dass Vermieter, die auf Mieterhöhungen verzichten dennoch die Werbungskosten vollumfänglich geltend machen können.

Aber Achtung: Bei einer Vermietung zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ist zukünftig eine Totalüberschussprognose erforderlich. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Finanzamt darlegen muss, dass über den voraussichtlich gesamten Zeitraum der Vermietung ein Total-Überschuss erzielt werden wird. Nur, wenn diese Totalüberschussprognose positiv ausfällt, können die Werbungskosten zu 100 Prozent in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Ansonsten erfolgt eine anteilige Kürzung. Eine solche Prognose führt regelmäßig zu erhöhtem Bürokratieaufwand und Streitpotenzial mit dem Finanzamt.

 

Wir raten daher davon ab, bei der Vermietung an Angehörige aufgrund dieser Neuregelung die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete zu senken. Außerdem gilt grundsätzlich, dass die Miete in regelmäßigen Abständen geprüft und gegebenenfalls nach oben angepasst werden sollte.

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